Апартаменты у многих ассоциируются с роскошным жильем, что раньше было правильно: в далекие 90-е так называли элитные квартиры. Но теперь под этим термином в российской недвижимости понимают нежилые помещения, где нельзя зарегистрироваться. Правда, определенный тип дает право на регистрацию, но временную — до 5 лет. В общем, легализоваться там человеком, имеющим постоянное место жительства, нельзя. И все-таки, такая недвижимость сейчас в тренде. В конце 2020 года четверть всех предложений столичного рынка «первички» составили такие «квартиры». Апартаменты как инвестиция.В причинах стоит разобраться.
Определение апартаментов
Обычно так называют нежилые коммерческие помещения. Точного определения нет нигде, только приказ Минкульта России говорит, что это — 2 или больше комнат, оснащенных всем необходимым для проживания: кухней, санузлом и пр., входящих в состав административных зданий, бизнес-центров, домов смешанного типа, сооружений туристической индустрии, гостиниц. Именно в последних и возможна временная регистрация.
Если зашла речь о коммерческом характере данного вида, нужно осветить все важные характеристики.
Апарт-минусы
Лучше начать с отрицательных, чтобы избежать неприятных сюрпризов:
-высокая плата за коммунальные услуги, что логично проистекает из коммерческой принадлежности. Но если помещение находится, например, на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома (смешанный тип), то стоимость услуг делят поровну между собственниками;
-большие налоги тоже закономерны. Если ставка налога на жилое имущество составляет от 0,1%, то для апартаментов она варьируется — 0,5-2%. Зато кадастровая стоимость, которая является базой налогообложения, будет здесь ниже примерно вдвое;
-компенсации или бонусы любого вида тоже не предусмотрены. На льготы, субсидии и возврат 13% от «ипотечных» процентов рассчитывать не приходится. Налоговый вычет до 0,5 млн. рублей, который при определенных условиях государство выплачивает покупателям квартир, в этом случае тоже отсутствует;
-комфортность проживания здесь под вопросом: рядом может оказаться потребительская инфраструктура. (магазины, салоны, клубы и пр.). Школы и детсады — тоже. Но вместе с ростом спроса на такую недвижимость, растет и ее привлекательность в инфраструктурном плане: без ее развитой сети предложений на рынке сейчас практически нет. Но вот тишину и покой даже ночью в жилище такого типа никто не гарантирует: на эти помещения законодательная защита не распространяется. Сказать, что совсем никакой управы на слишком беспокойных соседей нет, нельзя. Но в этом случае искать правду придется не в органах правопорядка, а в управляющей компании.
Апарт-плюсы
После всех этих откровений популярность апартаментов может удивлять. Но у них есть и весьма существенные достоинства:
-экономичность — главное и неоспоримое преимущество. Такой тип недвижимости до 15% дешевле жилого фонда. При этом, в отличие от него, нет ежемесячных отчислений на капремонт. Если по прошествии немалого количества лет таковой понадобится, затраты понесут поровну все владельцы. При этом, здания с апартаментами практически всегда расположены в центре города, и все чаще обеспечены развитой инфраструктурой;
-доходность — еще один плюс апартаментов. Их можно использовать, кроме личного проживания, для сдачи в аренду. Причем помещения, находящиеся в ТРЦ или офисных центрах, приносят стабильный неплохой доход. Отсутствие прописки, а также любое соседство в этом случае никому не мешает. Кроме того, коммерческая недвижимость всегда на «ура» принимается в залог банками, и под нее легче получить ипотеку, не говоря уж о других видах кредитов. Апартаменты — удачный объект для инвестиций: их перепродажа гарантированно выгодна.
Если рассматривать апартаменты как дополнительное, а не основное жилье, почти все их минусы нивелируются. Большие налоги и «коммуналка» — дешевизной приобретения, прибыльной эксплуатацией и инвестированием; отсутствие регистрации — возможностями разнообразного использования в качестве дополнительного жилья. Например, при наличии бизнеса в другом городе или частых командировках удобно иметь этакую личную гостиницу. Или жилье для детей-студентов в местах их учебы.
Да и вообще, главное неудобство — невозможность регистрации — может быть отменено. По крайней мере, слухи такие уже ходят. И тогда апартаменты станут завидной во всех отношениях жилой собственностью.
Мы с партнером обладаем глубокими знаниями в подборе недвижимости и в частности апартаменты как инвестиция. Переходите на наш сайт и знакомьтесь с нашими кейсами estate-investing.ru